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携“长江经济带”与“一带一路”,重庆地产能否投资?

楼主:重庆招商 时间:2018-11-07 17:47:58

 

引言:火辣山城重庆,房价波澜不惊

论重庆,唯“火辣”二字。无论是火爆的气温、传遍海内外的重庆麻辣火锅亦或是火力十足不断高速增长的重庆经济(尤其 2015 年重庆 GDP 增速全国第一的优异成绩),样样红火。不过,重庆楼市可以说是“不温不火”,平稳发展的房地产市场以及波澜不惊的房价,成为很多关注楼市的人想要一探究竟的关键点。我们此篇报告的目的正是想要深探重庆楼市的究竟,以期能由“果”寻“因”,由“因”判未来。

火炉之火,火辣之火,经济之火

重庆、武汉、南京“三大火炉”中,重庆位居首位,每年最热月的平均最高气温在 32~34℃左右,极端最高气温曾达到 39.6~43.0℃,高温延续的时间也很长,每年 30℃以上的暑热天数平均都在 70 天以上,并且不但白天热,夜间也热不可耐,这也曾是历代文人墨客笔下的真实写照。

能够去除湿气的麻辣火锅(又名重庆火锅)是重庆人的美食,遍布大街小巷,如今已风靡国内外,重庆火锅成为山城一张重要的名片。全国共有五万多家重庆火锅店,占全国所有火锅店比例的三成。中国烹饪协会发布的《2015 年度中国餐饮百强企业和餐饮五百强门店分析报告》显示,全国餐饮百强企业中重庆 14 个上榜,营收占比为 13.2%,位居全国第三,且大多以连锁火锅企业为主。山城火锅这张名片可谓成色十足。


重庆作为我国四大直辖市之一,经济一直保持高速发展。2015 年,重庆市创造 GDP 总量为 15720 亿元,且 11.0%的 GDP 增速全国居首,较全国增速高 4.1 个百分点,是自2014 年一季度以来连续 8 个季度增速位居全国第一。在全国经济面临下行压力的背景下,重庆经济发展依然保持了两位数的增长,发展势头依旧强劲。

楼市温凉如水,房价波澜不惊

重庆楼市一直以来可以用温凉如水这个词形容,大涨大跌都不适合这个城市。尤其是近些年,每年的成交量保持一定比例的稳定增长,供需一直以来相对较为平衡。2011 和2012 年,重庆市供应面积略多于需求面积,但是 2013 和 2014 年及时的调整后,2015年整体处于供需平衡的态势。总体来看重庆楼市持续稳定,保持着自己的小步调节奏。

相对稳定的供需保证了重庆楼市健康的价格变化。即使通过波动较大的月度数据来看,自 2011 年以来,商品住宅月度成交均价几乎呈水平状态。从年度成交均价来看,也呈现出波澜不惊的稳定状态。

走近重庆:国家中心城市,经济增速领跑

从古代巴国,到开埠建市,再到成为中央直辖的四大直辖市之一,重庆书写了属于自己的丰富发展史。在 2010 年时,重庆被选为国家中心城市,同时也是成渝城市群核心城市。2010 年 5 月,重庆的两江新区成为我国及上海浦东和天津滨海后的第三个家级新区。重庆地处“一带一路”和“长江经济带”两大战略连接点,受益于独特的区位优势,重庆将打造“水陆空”三重枢纽,城市布局从“一圈两翼”精细到“五大功能区”,全力助力经济发展。

重庆多重国家发展战略集于一身,助力重庆经济增速一直领跑全国,2015 年更是以11.0%的增速位列全国第一。近年重庆产业结构不断优化,汽车制造和电子信息产业保证第二产业优质发展,第三产业占比不断提升,其中尤以金融产业增速最快,在第三产业中占比也最高,未来重庆产业结构仍有提升的空间。而从人口来看,重庆的城镇化率(60.90%)与其他直辖市相比仍有很大的发展空间。近年来重庆一直处于人口流出状态,但从 2010 年开始重庆每年平均新增常住人口约 32 万人,人口略有回流。

重庆简史:从古代巴国,到中央直辖

古代:巴国沉浮与重庆得名

距今 200 万年前的旧石器时代早期,在今重庆巫山县就已经出现了中国最早的人类——巫山人。而在夏商时期,在巫山地区催生了早期的巴国文明。至先秦时期,巴国先后在今重庆涪陵区、渝中区、合川区建都。秦惠文王更元九年,张仪带兵灭巴国,屯兵江州,筑巴郡城(江州城),是为史记载重庆建成之始。后秦分天下三十六郡,巴郡为其一,汉朝时巴郡称江州,魏晋南北朝时期,巴郡先后是荆州、益州、巴州、楚州的一个辖区。隋文帝开皇元年,以渝水(嘉陵江古称)绕城,改楚州为渝州,这是重庆简称渝的来历。公元 1189 年,宋光宗先封恭王于此,后即帝位,自诩“双重喜庆”,升恭州为重庆府,“重庆”由此得名,距今已有 800 余年。

近代:开埠建市与战时陪都

自 1895 年清政府在甲午中日战争中战败后,重庆成为了中国第一批向日本开放的内陆通商口岸。在民国时期 1921 年,重庆设埠督办处,筹办市政,但市区范围未定。1926年时开始拓展城区,开展城市建设。而到了 1929 年,重庆才从巴县分离,正式建市,编制为国民政府二级乙等省辖市。1937 年,中华民国政府定重庆为战时首都。1941 年12 月,中日战争结束,国民政府还都南京,重庆被以法律形式行为永久陪都。

现代:重庆解放与中央直辖

1949 年 11 月 30 日,解放军进入重庆,重庆正式解放,成为西南大区代管的中央直辖市。1954 年,西南大区、北碚区并入重庆,同时重庆从直辖市降为省级市,并被并入四川。直至 1997 年,在全国第八届人代五次会议上,审议通过将原四川省重庆市、万县市、涪陵区、黔江地区合并,并恢复其直辖市地位,由中央直接管辖。

城市地位:国家中心城市,成渝城市群核心城市

重庆作为我国四大直辖市之一,原本就具有足够重要的政治和经济地位,而随着被定位为国家中心城市以及成渝城市群核心城市后,便成为集多个重要战略定位于一身的重量级特大直辖市。不仅自身经济发展要走在前列,同时肩负着带动其他城市快速发展的重任。

直辖市,国家中心城市,国家级新区

重庆身处长江上游,位于西南地区,幅员面积 8.24 万平方千米,是我国四大直辖市之一,面积上是北京、天津、上海三市总和的 2.39 倍,同时也是人口最多的直辖市,在政治、经济和文化等各方面上都具有重要地位。2010 年 2 月,住房和城乡建筑部发布《全国城镇体系规划》,明确提出北京、天津、上海、广州、重庆为国家中心城市的规划和定位。 国家中心城市是在全国具备引领、辐射、集散功能的城市,是国家战略要津、引领区域发展、跻身国际竞争领域、代表国家形象的特大型都市,重要性可见一斑。

在 2010 年 5 月,国务院批准设立 重庆两江新区为国家级新区,涵盖江北区、北碚区、渝北区三区的部分区域,是我国内陆第一个国家级开发开放区,也是继上海浦东新区和天津滨海新区后第三个国家级新区。两江新区被中央赋予五大特定功能:统筹城乡综合配套改革试验的先行区,内陆重要的先进制造业和现代服务业基地,长江上游地区的经济中心、金融中心和创新中心等,内陆地区对外开放的重要门户,科学发展的示范窗口。

国家级城市群——成渝城市群核心城市

我国存在三个老牌城市群:长三角城市群、珠三角城市群、京津冀城市群,引领华北、东部乃至全国经济发展。后来,相继出现了长江中游城市群以及成渝城市群,共同构成五大国家级城市群。2016 年 5 月,国家发改委《成渝城市群发展规划》中发布,成渝城市群包括重庆市的 27 个区(县)以及开县、云阳部分地区,四川省 15 个市,总面积共计 18.5 万平方公里,规划期为 2016-2010 年,远期可展望到 2030 年。

成渝城市群着力构建“一轴两带、双核三区”的空间格局,打造成渝发展主轴,培育沿江城市带、优化成德绵乐城市带。其中重要的两核便是指提升重庆和成都的核心功能。规划明确指出要强化重庆大都市区西部开发开放战略,充分发挥其五大核心的作用,提升现代化国际大都市形象。

区位优势:“水陆空”三重枢纽,“一带一路”、“长江经济带”双重受益

水陆空综合交通枢纽,区位突出优势明显

重庆处于全国“两横三纵”城市化战略格局中沿长江通道横轴和包昆通道纵轴的交汇地带,具有承东启西、连接南北的区位优势,是长江上游唯一拥有水、陆、空三重交通枢纽、三个国家一类口岸、三个保税区的内陆城市。十二五期间,重庆就被选入全国性综合交通枢纽之一,且已经取得很多建设成果。重庆市“十三五”交通建设计划中明确提出,立志将重庆建设成国家级铁路中心枢纽、国家公路运输枢纽、长江上游航运中心以及全国大型复合航空枢纽,计划总投资 4000 亿元。今年 1-6 月,全市铁路和航空运量增加明显,铁路发送量同比增长 22.8%;江北机场完成旅客吞吐量同比增长 10.7%。

 

渝新欧铁路起点,“一带一路”与“长江经济带”无缝连接

重庆的笔电产业集群和电子产业发展处于我国领先地位,产品主要销往欧洲大陆,而大规模销量需要畅通低成本的物流通道。 “渝新欧”铁路由此诞生:利用南线欧亚大陆桥这条国际铁路通道, 从重庆出发,经西安、兰州、乌鲁木齐,向西过北疆铁路,进入哈萨克斯坦,再经俄罗斯、白俄罗斯、波兰,至德国的杜伊斯堡,全长 11179 公里的由沿途六个国家铁路、海关部门共同协调建立的铁路运输通道。

渝新欧铁路占据了中欧班列主导地位。2016 年上半年,新增满洲里和霍尔果斯口岸,对中东欧地区的辐射能力进一步增强。 从重庆出发的货物,通过渝新欧铁路线运输,沿途通关监管互认,信息共享,运输全程只需 一次申报,一次查验,一次放行。2016 年上半年,渝新欧开行 164 班,其中去程 112 班,回程 52 班,运输货量约 1.4 万个标箱,同比增长 74%。而随着“渝新欧”回程班列的持续常态开行,重庆有望成为欧洲对华贸易的分拨中心。

重庆地处“一带一路”和“长江经济带”两大战略的的交汇点和连接点。“一带一路”涵盖了亚洲和中东欧等国家地区,涉及人口约 44 亿,经济总量约 21 万亿美元,分别占全球的 63%和 29%。长江经济带覆盖了我国 11 个省区市,面积约 205 万平方公里,人口和生产总值都超过全国的 40%。两大战略的天然连接,构成了我国全方位对外开放的一个整体格局。重庆地处两大战略交点,充分凸显了重庆的区位优势和功能定位,而重庆经济也将充分受益全面开放。

城市格局:从“一圈两翼”到“五大功能区”

重庆是一个集大城市、大农村、大山区、大库区于一体的城市,并且城乡之间差异较大。为统筹协调发展,重庆的城市布局发展在 2000 年以来一共经历了四个阶段。

2006 年提出“一圈两翼”战略

2000 年时构建“三大经济发展区”(都市发达经济圈、渝西经济走廊和三峡库区生态经济区); 2005 年微调为主城、渝西、三峡库区和渝东南的“四大工作版块”; 2006 年时提出“一圈两翼”的区域发展战略,致力打造主城区“一小时”经济圈以及促进以万州为中心渝东北翼和以黔江为中心的渝东南翼发展。

“一圈两翼”战略取得了巨大的发展成效,2006-2013 年,重庆市年均 GDP 增速达到18%,领先全国增速近 8 个百分点,成功迈入 GDP 万亿俱乐部,人均收入翻 5 番。重庆也正是在 2010 年成功晋升为“国家中心城市”。

2012 年升级为“五大功能区”

虽然“一圈两翼”取得了不小的发展成果,但是发展中结构性问题却不断彰显,产业结构需待改善,城市功能也需待优化。因此 2013 年,在综合考虑人口、资源、环境、经济、社会、文化等因素后,重庆市提出 “五大功能区”发展战略,将重庆划分为 都市功能核心区 、 都市功能拓展区 、 城市发展新区 、 渝东北生态涵养发展区 ,以及 渝东南生态保护区。“五大功能区”分别拥有自己的定位,总体上践行功能定位更加精准、空间布局更加到位以及发展目标更加明确的原则。

经济发展:经济增速领跑,产业结构优化,发展动力充足

经济增速连续领跑

重庆作为我国四大直辖市之一,经济增速一直领跑全国。2008 年以后全国经济增速放缓,但重庆经济发展这边风景独好,2008-2015 年均增速达 17%。2011 年 GDP 增速全国第二,2012 年位列第一;2011 年时 GDP 总量突破万亿,重庆进入万亿俱乐部;2015 年国民生产总值达到 15719 亿元,占全国总量的 2.29%,同比增长 11.0%,跑赢全国增速近 4 个百分点,增速全国城市排名第一。

产业结构优化,笔电、汽车产业双经济支柱,布局战略新兴产业

重庆产业结构在近百年的历史演绎中,尽管受到很多非经济因素的干扰,但仍可看出其演变的轨迹:手工业——轻工业——重化工业——高加工度的制造业——现代服务业,这也是重庆产业结构不断优化的过程。

“十一五”以前,重庆处于重化工业为主阶段,“十一五”时期,重庆将电子信息产业确定为国民经济支柱并给予大力支持,电子信息产业迅速崛起,重庆第二产业占比快速提升。2010 年,重庆市电子信息制造业销售收入 978.68 亿元,同比增长 47.2%,占重庆电子信息产业总收入的 72%,高出全国平均增幅、重庆工业平均增幅21个和20 个百分点;计算机服务和软件业销售收入 380.46 亿元,同比增长 43.9%,占电子信息产业总收入的 28%,高出全国平均增幅、重庆市工业平均增幅 12 个和 17 个百分点。部分厂家包括惠普、方正、宏碁、华硕、东芝、思科、富士康、英业达、和硕等。

与电子信息产业共同作为重庆第二产业两大支柱的是汽车制造产业,2015 年重庆汽车制造业销售产值近 4600 亿元,增速达 22%,在重庆市工业总产值中排名第一。部分厂家包括长安、东风、上汽、现代、力帆、潍柴、庆铃等。

重庆积极布局战略新兴产业,着力发展现代物流、科技研发、金融保险、软件信息、中介会展、文化传媒、创意等生产性服务业,积极发展服务贸易。2011 年以后,重庆第三产业占比持续提升,2015 年第三产业占比比第二产业高出 2.7 个百分点。其中尤以金融保险行业发展速度最快,金融保险业绝对量上也领先于其他子行业。

对比其他三个直辖市来看,重庆的产业结构仍有一定的调整空间,第三产业的占比未来也会随着重庆的不断发展而继续不断提升。而房地产业相对发展较慢且增速近几年呈下滑趋势。

政策层面:两江新区吹响集结号,综合保税区、中新合作示范区、重庆自贸区引领未来

重庆的两江新区是新一轮全球生产业大转移的焦点地区,也是欧亚国际物流大通道的枢纽地区,中国发展战略转型的热点地区以及内陆重要的先进制造业和现代服务业基地,更是长江上游地区的经济中心、金融中心和创新中心。到 2020 年,重庆市将力争使两江新区的工业总值达万亿,并且全市 70%-80%的直接引进外资将由两江新区完成,在重庆建设内陆开放高地中发挥核心和引擎作用,努力将其建成具有国际影响力和中国内陆开放示范效应的新区。两江新区的高速发展吹响了重庆以及西南向前快速发展的集结号。

2008 年设立的重庆两路寸滩保税港区和 2010 年设立的重庆西永综合保税区是重庆两大重要对外贸易窗口,面积分别为 8.37 和 10.3 平方公里。其中两路寸滩保税港区较为综合,而西永保税区是位于沙坪坝区西永微电子产业园区内,主要打造外向型电子信息产业集群,并且西永保税区还创造了多个全国之最。二者将全力助力重庆电子信息产业和其他对外贸易的发展。

2015 年 11 月 7 日,中新双方在新加坡签署了“中新(重庆)战略性互联互通示范项目”框架协议,正式启动 以重庆为运营中心的第三个政府间合作项目。2016 年初,双方签订互联互通示范项目实施协议,示范项目核心区域先期在两江新区范围内布局,将启动9 大平台,策划 80 多个项目。中新第三个政府间合作项目和自贸区的落实将全面助力重庆对外贸易以及服务业的快速发展。

2016 年 9 月,党中央、国务院决定在我国新设立七个自贸试验区,重庆位列其中。根据申报方案,重庆自贸区面积预计为 120 平方公里,其中两江新区占到了 2/3。以三大保税区为主题,依托空港扩大到云计算基地,水港拓展至果园港和江北嘴金融中心,西永综合保税区辐射团结村片区。

人口情况:城镇化空间可观,人口结构性流入

人口分布:主城区占比约 20%

重庆市户籍总人口在四个直辖市中位列第一,2015年达3371.84万人;常住总人口3016万人。户籍人口中,非农业人口占比 59%,农业人口占比 41%。分区域来看,五大功能区中,城市发展新区户籍人口占比最多,而都市功能核心区和功能拓展区合计占比仅为 19%。而主城九区中沙坪坝区户籍人口占比 14%为主城最高。

从常住人口来看,一小时经济圈占比高达 32%,其次三峡库区生态经济区占比 22%。而从主城九区来看,渝北区占比最高,达 18%,其次为沙坪坝区和九龙坡区,而大渡口区常住人口仅为 4%。

人口流动与城镇化率:人口结构性流入,城镇化仍有空间

从人口总量来看,重庆市常住人口小于户籍人口,长期处于人口流出状态。但是从 2010年开始重庆每年平均新增常住人口约 32 万人,一定程度上人口处于回流状态。

重庆城镇化率不断提升,但与其他三个直辖市和成都来对比,重庆的城镇化水平依然较低,2014 年为 59.6%,而北京、上海、天津均超过 80%,成都的城镇化水平也比重庆略高。由此来看,重庆的城市化进程尚有很长的路可走。

年龄结构:老龄化问题严峻,但主城区相对较好

2014 年,重庆市 65 岁以上人口占比达到 14.21%。按照国际标准,65 岁及以上人口占比达到 7%以上即进入老龄化社会,因此重庆的老龄化问题较为严峻。但相对而言,重庆市主城区老龄化问题好于其他功能区,主城区 60 岁及以上人口占比为 17%,低于城市发展新区、渝东北生态涵养发展区和渝东南生态保护发展区的老龄人口占比(分别为24%、24%和 22%)。

另一方面,从在校小学生数量来看,重庆市近两年来有所反弹。2002 年至 2012 年,重庆市在校小学生数量由 280 万人下降至 194 万人,而 2013 年以来则逐渐反弹,2014年达到 203 万人,这对于重庆房地产市场而言是一个积极信号,或许从侧面印证了青壮年劳动人口回流。

高校学生:高校在校生约 70 年,每年毕业生达 20 万

高校毕业生是房地产市场的重要客户来源。重庆市作为直辖市之一,拥有 63 所高等院校,高校数量在四大直辖市中高于天津市。2014 年,重庆市高等院校在校生数量达到69 万人,预计毕业生达到 19 万人。我们认为,重庆当地高校毕业生具有比较强的留渝工作倾向,因此对于长期房地产市场是不可忽视的动力。

楼市观感:火辣山城重庆,房价温凉如水

天时、地利、人和汇聚一身,重庆的经济发展如同其气候般一片火热。然而与火炉般天气迥异的是,重庆楼市给人直观感受却是温凉如水,成交量表现不温不火,房价走势波澜不惊。

我们以重庆高端楼盘代表“寰宇天下”为例,直观感受重庆近 5 年来的房价走势。寰宇天下位于江北嘴 CBD 中心地段,享有长江、嘉陵江两江交汇的江景资源,离江北商圈,解放碑商圈、南岸商圈等区域在 3 公里以内。该楼盘于 2011 年 5 月开盘,首次推出产品为超高层大户型,开盘价约 23000 元/㎡,成交价曾达到 28000 元,但之后价格不断下行, 2016 年 9 月份成交均价仅为 17000 元/㎡,相比价格最高时下降约 40%。重庆近几年的房价走势,从“寰宇天下”可窥一斑。

房价走势:长期波澜不惊

“寰宇天下”只是重庆楼市的一个缩影。实际上,重庆房价已经在 7000 元/平方米徘徊了 6 年之久,自 2005 年以来房价指数也仅仅上涨了 18%,长期波澜不惊。研究重庆历年房价走势,并与全国楼市进行对比,竟然发现重庆房价涨幅竟然只能艰难跑赢三线城市,并跑输 70 个大中城市平均涨幅,即使在西南地区也列于成都、贵阳之后,仅仅跑赢云南省会城市昆明。

重庆楼市:均价七千,徘徊六年

“寰宇天下”不是个例,重庆房价徘徊已达 6 年之久。根据重庆市房管局公布的数据,2016 年 9 月重庆商品房成交均价为 7148 元/平方米,事实上 2011 年 1 月重庆商品房成交均价就曾达到 7134 元/平方米,随后长达 6 年多时间重庆房价便徘徊在这一水平附近,最高点出现在 2014 年 12 月,但也仅有 7980 元/平方米。重庆房价一直涨幅不大,根据国家统计局的数据,2016 年 9 月重庆新建住宅价格定基指数为 103.00,9 年之间涨幅仅为 18%,11 年之间涨幅仅为 45%。

房价涨幅:“跑输大盘”,艰难跑赢“三线城市”

重庆房价这般走势,在全国范围内属于实属“后进”之城。

从最近 4 轮房地产短周期来看,重庆房价涨幅仅在 2007 年景气周期中跑赢 70 大中城市平均涨幅,其余 3 轮短周期均“跑输大盘”;此外,从具体走势来看,重庆作为国家中心城市、成渝城市群核心城市,房价走势不仅落后于一线城市,甚至不如二线城市平均水平,竟然在与三线城市的较量中难分上下。根据国家统计局的数据,2007 年、2009年、2013 年以及 2015 年开始的四轮房地产景气周期中,重庆与 70 大中城市新建住宅价格同比指数在四轮周期中,后三轮周期房价均跑输大盘。

分城市能级来看,重庆与一二三线城市的房价走势对比也令人大跌眼镜,从后两轮周期中同比涨幅最高点看,仅以比较微弱的优势跑赢三线城市,甚至自 2016 年以来,房价环比涨幅持续跑输三线城市。

西南地区:涨幅落后于成都、贵阳,仅略强于昆明

仅以西南地区来看,重庆房价涨幅也不具备优势。

我们选取国家统计局公布的近五年 70 个大中城市房价指数进行研究,重庆房价指数累计涨幅仅为 5.9%,严重落后于北上广深等一线城市动辄 50%以上的涨幅,大幅低于 70个大中城市 10.9%的涨幅,也落后于西南地区省会城市成都、贵阳 9.2%和 7.8%的累计涨幅,仅比昆明 3.0%的累计涨幅略高。

重庆成都:房价指数走势相似,但 2016 年开始分化

我们将重庆、成都和贵阳近六年来房价指数进行对比,从下图中可以明显看出重庆和成都房价指数走势明显更加类似,不仅同步性强,而且涨跌幅度也比较相近,但贵阳与上述两个城市相比涨、跌幅度都相对较小,房价弹性较弱。

重庆、成都两个城市房价指数自 2016 年开始有所分化,这也是近六年来两城房价指数涨幅差距最大的一轮走势。前几轮房价涨跌中,重庆、成都涨跌幅差距分别为 0.40、0.30和 0.40 个百分点,而在 2016 年至今的房价上涨中,两者差距拉大到了 1.30 个百分点。

综上所述,重庆房价常年处于波澜不惊的状态,徘徊在 7000 元/平方米左右已近六年之久,特别是在本轮核心一二线城市房价暴涨的背景下独自波澜不惊。重庆房价涨幅不仅仅落后于北上广深等一线城市,以及南京、合肥、苏州、厦门等“二线四小龙”,甚至在西南地区也落后于成都、贵阳等城市,仅勉强能够跑赢三线城市。重庆这般房价走势,作为直辖市、国家中心城市、成渝城市群核心城市,以及经济增速领头羊而言,确实令人匪夷所思。

房价对比:房价相对偏低

重庆房价走势长期波澜不惊,但其在全国范围内究竟处于何种水平值得进一步观察,我们从房价绝对值及房价收入比两方面进行对比研究。从绝对值角度来看,重庆房价仅列于全国百城中第 50 名,不仅大幅低于一线城市,也在二线城市中居于末尾;此外,从房价收入比角度来看,重庆也低于主要一二线城市,重庆房价未来具备充分的补涨空间。

房价绝对值:二线城市中居后,落后于西部省会

我们根据中国指数研究院关于样本住宅平均价格的数据,直观感受重庆房价在全国范围内处于何种水平。根据 2016 年 9 月数据,样本住宅平均价格最高者深圳市为 55001 元/平方米,最低者宝鸡市为 4011 元/平方米,而重庆以 7164 元/平方米的样本住宅平均价格仅位居第 50 名,也低于 9438 元/平方米的百城平均,重庆房价之低可见一斑。

作为二线城市,重庆房价自然不能与北京、上海、广州、深圳等一线城市相比,但在二线城市中也不占据优势。根据今年 9 月份中指研究院的数据,厦门样本住宅平均价格以28534 元/平方米位居二线城市第 1 名(全国第 4 名),重庆则位居 21 个二线城市中的第 17 名(全国第 50 名)。重庆不仅低于 11585 元/平方米的二线城市房价平均水平,而且落后于重庆的城市仅有长春、沈阳、长沙、西安等四座城市。

重庆房价不仅在二线城市中居后,甚至在西南省会城市中也不占优势。数据显示,重庆7164 元/平方米的住宅均价落后于成都、昆明、南宁,甚至柳州,上述四座城市住宅均价分别为 8008 元/平方米、7700 元/平方米、7592 元/平方米、7373 元/平方米,分别位于全国第 41、44、45、47 名。

综上所述,从绝对数值的角度,重庆房价不仅远低于一线城市,而且在二线城市中也排名靠后,甚至落后于成都、昆明、南宁、柳州等城市。保守来讲,我们认为重庆房价在短期内至少可以向成都、昆明看齐,即 7800 元/平方米~8000 元/平方米,我们认为这是对重庆房价相对保守的估计,长期可以向 11500 元/平方米左右的二线城市平均水平看齐。但至于重庆房价未来合理位置究竟如何,仍需进一步探讨。

房价收入比:二线城市中靠后,低收入是低房价重要原因

房价收入比是用来判断房价合理性的重要指标,根据该指标可以对重庆房价合理水平进行估计,虽然并不意味着重庆未来房价就是该合理水平,但是该房价水平仍然具有重要参考价值。

我们对中国指数研究院所提供的 100 个城市进行研究,并认为其在全国范围内具有比较强的代表性。首先,从可支配收入水平上来看,重庆 2015 年为 27239 元/年/人,在百城中排名第 82 位,而第 1 名上海为 52962 元/年/人,百城平均水平为 33966 元/年/人,二线城市第 1 名苏州 50390 元/年/人,二线城市平均水平为 37421 元/年/人。

我们可以看到重庆可支配收入仍然在全国 100 城、二线城市中位于相对靠后的位置,因此重庆居民较低的收入可以认为是低房价的重要原因。


在计算前,我们做如下假设:(1)计算公式为房价收入比=住房套均价格/家庭可支配收入;(2)住宅套均价格=住房套均面积×住宅单价;(3)家庭可支配收入=人均可支配收入*家庭人数。为方便对比,我们统一假设“两口之家”购买住房的情况,每套住房平均面积为 90 ㎡。

计算显示,重庆房价收入比为 11.84 年/套,在百城中位于第 33 名,在二线城市中位于第 15 名,低于 13.82 年/套的二线城市平均水平。因此,重庆房价收入比在全国范围内处于合理水平,但相比大部分二线城市都低,未来存在补涨空间。根据二线城市平均水平 13.82 年/套的房价收入比进行计算,重庆房价合理水平应在 8370 元/平方米左右。

温凉房价,缘何而来?

从“寰宇天下”的直观感受,以及房价数值的绝对感受,再到房价收入比的相对感受,相比您已经对重庆房价有了相对深入的观感认识。然而,究竟是什么原因,导致重庆房价徘徊六年于七千,接下来我们就来深入探究。

勘破房价:供应相对宽松,需求弹性不足

重庆房价因何波澜不惊,我们认为根本上仍需从供需两端进行解释,而不能仅仅局限于供给或者需求某一侧。

从供应端来看,重庆商品房供应一直比较宽松,但根本原因在于地根宽松,而且采取多种措施加以保障,例如两江新区的“再造一个重庆”、地票交易制度、保障房建设力度,甚至是“多中心、组团式”的城市格局规划。

从需求端来看,重庆房地产市场仍然以刚需为主,改善性需求不甚明显,这一点可以从购房动机、户型结构、产品类型、客户来源等多方面加以验证。在本轮房地产回暖周期中,二套房首付一降再降,成交量主要受改善性需求推动的背景下,重庆成交量显得相对平淡。

供应充足,源于地根宽松

重庆房地产市场供应相对充足,我们认为其根本原因在于“地根宽松”,即土地供应宽松。地价与房价两者具有较强的相关性,重庆设立了“楼面地价不得超过房价三分之一”的调控目标,并采取多重措施保障土地供应,地根宽松导致土地供应充足,地价从而得到充分控制。

另一方面,重庆保障性住房建设体量位居全国首位,在地根宽松的基础上也做到了住房供应宽松,保障房建设体量位居各城市之首,部分居住需求可以通过保障房分流加以解决,从而能够缓解住房市场的供求关系。

政策调控,地根宽松

重庆市政府通过一系列政策营造了宽松的供应环境,包括“再造一个重庆”的建设开发目标、“地票交易制度” 的土地流转模式、充分保障经适房/保障房土地供应、对推出土地楼面地价限制等等,再加上“多中心、组团式”城市格局分散土地供应集中程度,充分保证了重庆在土地供应方面的宽松度。

两江新区“再造一个重庆”,为土地宽松创造可能

重庆两江新区成立于 2010 年,辖江北区、渝北区、北碚区 3 个行政区部分区域,规划总面积1200平方公里,预计到2020年实现地区生产总值6400亿元,工业总产值15000亿元,建成区面积 500 平方公里,人口 500 万人,相当于 10 年再造一个重庆工业、再造一个重庆经济、再造一个重庆主城和再造一个主城人口。

在建设开发方面,重庆两江新区规划构建“一心两城十组团”城市空间格局,规划建设水土、蔡家、翠云、悦来、鸳鸯、空港、龙兴、御临、鱼嘴等 9 个大型聚居区,新增集聚人口将达 200 万人以上。而且在 9 大聚居区中,重庆会布局修建 9 处公租房住宅区,居住人口将达到聚居区总人口的 20%以上,而北部新区、悦来、蔡家等地还会规划建设一批高档商业住宅。

因此,规划面积高达 1200 平方公里的两江新区成立发展,为重庆土地供应的宽松环境创造了可能。

地票交易已为主城区增加 17 万亩建设用地指标

2007 年以来,作为中国第四个直辖市,重庆首创的“地票”改革试验正式开张。地票是指包括农村宅基地及其附属设施用地、乡镇企业用地、农村公共设施和农村公益事业用地在内等农村集体建设用地,经过复垦并经土地管理部门严格验收后产生的指标。换言之,地票是一个市场运作并经法律认可的附有经济价值的土地指标。

在交易环节中,农村土地交易所会根据实际情况,进行公开拍卖,价高者得。企业购得的地票,可以纳入新增建设用地计划,增加相同数量的城镇建设用地。自 2008 年以来,地票交易在重庆逐步发展,交易量从最初 1100 亩上升至 2011 年最高时的 52900 亩,近四年来稳定在 20000 亩/年左右。

分区域来看,主城区(即都市功能核心区和都市功能拓展区)是地票交易涉及土地的最主要区域。2008 年至今,重庆主城区地票成交面积为 17.29 万亩,意味着地票交易制度为主城区累计增加建设用地指标 1.15 亿平,以 1.5 容积率计算,可增加规划建筑面积 1.73 亿平。

土地供应:2011 年至今全国的绝对龙头

供应龙头:重庆土地供应全国第一,50%供应来自主城,主城 50%供应来自两江2010 年 6 月,重庆市“两江新区”正式挂牌成立。

自 2011 年开始,重庆(全市范围,包括主城区)土地供应量开始急剧攀升,由 2010年的 6291 万平上升至 8035 万平,在全国范围内排名也由第三名跃升至第一名。此后,重庆土地供应面积一直排在全国第一名,2013 年最高时曾达 1.16 亿平,并超过第二名连云港和第三名武汉的土地供应量总和。

从区域分布来看,2008 年至今重庆市主城区土地供应约占全市范围的 55%,累计土地供应建筑面积达 3.56 亿平。而从土地用途来看,重庆市住宅类土地供应建筑面积达到3.91 亿平,占比达到 69%,其中住宅用地和商住用地各占一半;此外,工业用地供应建筑面积达到 1.88 亿平,占比为 30%,商服用地 6600 万平,占比为 10%左右。

我们进一步从重庆市主城区细分区域来看供应结构。

2008 年至今,渝北区土地供应规划建筑面积累计达到 1.07 亿平,占主城区土地供应比例为 34%,位居主城区第一名,而沙坪坝区、九龙坡区分别以 16%和 13%位居第二、第三名,江北区则已 3900 万平、12%位居第四名,北碚区则以 2567 万平、8%位居第七名。

由于两江新区主要由渝北区、江北区和北碚区部分区域组成,因此 2008 年以来重庆主城区土地供应大约有 54%来源于两江新区。

土地供求:供给略大于需求,楼面价与溢价率低

2008 年以来,重庆市主城区累计土地成交面积为 3.16 亿平,略低于供应面积 3.56 亿平;从各年度来看,重庆市主城区土地供需比维持在 1.05 附近,其中 2013 年供需比1.01 为最低值,而 2016 年 1-9 月供需比 1.51 为最高值。从主城各区土地成交来看,渝中区供需比 1.03 为最低值,反映了重庆传统中心城区土地具有较强的稀缺性,而沙坪坝区供需比为 1.17 为最高值。

总体来说,重庆市土地市场主城区总体上供应略大于需求的状态,而且各年份、各主城区都是这一状态。

由于常年供应略大于需求,重庆市土地成交楼面价得到较好控制,土地溢价率也很低。重庆市长黄奇帆曾经指出,重庆一直按照楼面地价不超过当期房价 1/3 进行调控,事实证明重庆做到了这一点。

重庆楼面地价长期维持在 2000 元/平方米以下,而房价则维持在 7000 元/平方米左右;从溢价率来看,自 2012 年以来重庆土地出让溢价率常年维持在 10%以下,甚至在 2014年、2015 年长时间以底价成交。

保障房供应:建设量位居全国之首

重庆市采取多种方式进行住房保障,包括廉租房、安置房、公租房、经济适用房、农民工公寓等,其中最具有代表性、建设体量最大的是公租房。根据需求预测,重庆主城区租赁性用房建设规模将达 90 万套,建设规模位居全国各城市首位,住房供应将得到大幅补充。

注:重庆市公租房的申请标准为:年满 18 周岁,在重庆有稳定工作和收入来源,具有租金支付能力,申请个人和家庭收入应低于政府规定的标准,公租房每次租赁合同期限最长为 5 年,租赁满 5 年之后可以购买,而且租赁费可抵扣购买价款。

从实际建设情况来看,2010 年以来重庆市公共性租赁用房累计建设面积达 9979 万平方米,住房供应大幅增加。

重庆市主城区公共租赁性用房主要位于主城区一、二环线(即内环高速、外环高速)之间规划的 21 个大型聚居点布置建设,这些大型聚居区交通方便、配套完善,公共租赁性用房建设用地占整个聚居区净用地的 4%~5%,居住人口占聚居区总人口的17%~27%。

综上所述,重庆市地根宽松,采取多种政策措施保障了土地充足供应,土地供应量、保障房建设量均位居全国首位,一方面营造了相对宽松的住房供应环境,另一方面地价得到了根本降低,从而能够有效控制房价。

刚需为主,导致弹性较低

从政策层面看,重庆是二线城市中唯一从未限购的城市,调控政策以首付比例调整为主。自 2014 年“930 新政”以来,重庆商品房贷款首付比例一降再降,特别是二套房最低首付比例从 60%降低至 30%,乃至 20%(首套房贷款结清),但是重庆市商品房成交量仍然非常稳定地维持在月均 120 万平左右,波澜不惊。

我们认为这主要是由于重庆房地产市场需求仍然以刚需为主,而改善性需求不足,导致本轮房地产需求释放弹性不足所导致,这可以从产品类型、户型结构,以及客户来源等多方面得以验证。

成交平淡,需求弹性不足

政策梳理:从未限购的二线城市,2014 年来持续宽松,第二套房首付大幅下调

在对重庆房地产市场进行研究之前,我们首先对重庆的房地产政策进行梳理。2013 年是房地产行业限购最严格、涉及范围最广的时期,限购城市最多时达到 47 个,涉及一线城市、二线城市,甚至部分三线城市。但值得一提的是,重庆作为二线城市并没有采取限购措施,也是除拉萨外唯一未限购的省会级别城市。2014 年 9 月,全国大多数城市已经放开限购进行“救市”,仅有北京、上海、广州、深圳、三亚等五座城市未放开限购。

重庆对于房地产市场也采取宽松政策,由于未执行限购政策,而且其他类型政策的放松具备全国同步性,我们主要介绍一下首付比例的变化。在 2014 年 9 月,重庆放松了第二套房认定方式,原来第二套房首付比例为 60%,但重庆规定首套房贷款结清后再次购房的首付比例按照首套房 30%处理。重庆房地产政策宽松周期自此正式开启,一直延续到现在,仍然处于政策宽松阶段。

重庆目前购房商业贷款首付比例政策为:

(1)首套房,最低首付比例为 20%;

(2)第二套房,但首套房贷款已结清,最低首付比例为 20%;

(3)第二套房,但首套房贷款未结清,最低首付比例为 30%。

我们可以看到,重庆首套房、第二套房首付比例下调力度都比较大,但第二套房下调幅度更大,由最高时的 60%逐步下降到 30%(首套贷款未结清),甚至 20%(首套贷款已结清)。

主城区成交走势相对平淡,但 8、9 月份开始放量,能否保持高位仍需观察由于重庆城市格局的特点,我们以 主城 9 区为研究范围,以 商品住宅为研究对象,对重庆成交量进行研究。

从下图中可以明显看出,近几年来重庆市主城区商品住宅市场成交量都非常稳定。根据重庆市房管局公布的数据,2012 年、2013 年、2014 年和 2015 年主城区月均成交量分别为 132 万平、141 万平、125 万平以及 119 万平,2016 年截至 7 月为 115 万平,近五年来波动非常低。

但值得注意的是,2016 年 8 月、9 月,即最近两个月重庆主城区成交量开始放大,分别达到 220 万平和 214 万平,超出上半年平均水平 90%左右,我们认为这与核心一二线城市接连限购存在一定关联,并且重庆相对较低的房价确实具备足够吸引力,但成交量能否保持在高位仍然需要继续观察。

与之相对应,我们再来看一下“二线四小龙”城市在本轮房地产宽松周期的表现。限于篇幅,我们仅列举南京、合肥两个城市,其中为了保证可比性,南京市不考虑高淳区和溧水区。从下图中可以看到,这两个城市自 2014 年 10 月开始成交量大幅上升,显示出非常高的弹性。南京在 2015 年、2016 年至今成交量累计同比增速分别达到 55%和64%,而合肥在 2016 年至今成交量累计同比增速也达到了 42%。

综上所述,重庆市房地产政策在持续宽松的背景下,主城区商品住宅成交量并没有较高的增长弹性,相对于一些“强二线城市”动辄 50%以上的年成交量增速光芒暗淡,甚至不能跑赢全国平均水平。

商用地产:波动剧烈,今年成交有所好转,占比约为 30%

重庆市主城区商用地产成交量约为 30 万平/月,在商品房市场中占比约为 30%,相比2012 年提升约 15 个百分点。但 2015 年商用地产成交量曾有大幅下降,但 2016 年以来有所回升。

重庆和大多数二线城市同样面临商用地产去化困难问题,由于本篇报告主要研究住宅市场,因此不多赘述。

综上所述,重庆是国内二线城市中唯一从未实行过限购政策的城市,在其他房地产政策与全国比较同步的背景下,重庆房地产调控政策以调整首付比例为主。过去几年中重庆市首付比例经历多轮调整,首套房最低首付比例由 30%调整至 20%,二套房最低首付比例从 60%调整至 20%(结清首套房贷款)和 30%(未结清首套房贷款),调整幅度非常大。

尽管重庆市房地产政策几经调整,首付比例一降再降,但是重庆市主城区近年来商品住宅成交量非常稳定,月成交量一直维持在 120 万平左右,表现出“任他东西南北风,我自岿然不动”的波澜不惊,相对于以南京、合肥为代表的“二线四小龙”,重庆表现出了相对较低的需求弹性。

人口层面:吸引力有限,全境净流出

我们认为需求弹性不足的部分原因是重庆人口吸引力仍然相对有限,导致全境至今仍然为人口净流出地区。根据最新数据,2014 年重庆市户籍人口为 3375 万人,常住人口为3016 万人,净流出比例达到 11%,其中三峡库区、渝东北翼、渝东南翼均为人口净流出地区,流出比例分别为 24%、24%和 26%。

相对而言,都市发达经济圈、一小时经济圈等范围内人口流动情况比较健康,其中一小时经济圈内人口流入与流出恰好平衡,而都市发达经济圈则属于人口净流入区域,流入比例为 27%。

需求特点:刚需属性强,购房“一步到位”,改善投资需求不明显

区分需求特点来看,重庆房地产市场需求弹性不足的更多原因是刚需属性较强,而改善性需求、投资性需求不甚明显,具体表现可以从产品类型、户型结构、客户来源等方面进行分析。

产品类型:高层占据主流,洋房小幅扩张

一般来说,重庆房地产市场上的产品类型分为别墅、洋房、高层住宅、商铺、商务用房经济适用房等若干种。其中别墅、洋房、高层住宅、经济适用房属于住宅类型,而别墅和洋房代表了容积率较低、单价较高的高端改善性商品房,而经济适用房、高层住宅以刚性需求住房为主,当然部分高层住宅也可视为高端改善性商品房,但这一比例相对较低。

从产品类型上看,自 2010 年以来重庆房地产成交均以高层住宅、经济适用房为主,总占比在 70%至 79%之间,特别是 2011 年上半年曾经达到 79%的高点,在 2015 年占比曾经下降至 70%的低点,但随后在今年上半年,高层住宅、经济适用房成交占比回升至73%,特别是高层住宅占比提升了 8 个百分点至 63%,显示了高层住宅在市场上仍然是最受欢迎的产品类型。而洋房、别墅等相对较为高端的产品类型比例一直维持在较低比例,近年来别墅成交占比一直维持在 5%~6%的水平,而洋房占比由 8%左右小幅提升至 11%。

因此,重庆市商品房成交仍然具有十分强的刚需属性,首先高层住宅、经济适用房占比仍然高达 73%,只不过两者的内部结构近年来有所变化,高层逐渐替代了经济适用房的市场份额,但这一部分产品仍然主要面向刚性需求;另一方面,洋房所代表的部分改善性需求虽然有所提升,但 11%的整体占比仍然较低,别墅类产品占比则常年一直维持在5%~6%的低位。

户型结构:二三房为主流,刚需一步到位

重庆房地产市场中高层住宅产品的占比最高,因此我们以高层住宅为主要对象研究重庆商品房成交的户型结构。从户型结构来看,2016 年上半年重庆高层住宅市场成交结构如下。

(1)30 ㎡以下投资类小户份额为 3%,同比小增 1 个百分点,市场预期转变,低资金成本、租金抵月供,反映了投资类需求略有抬头。

(2)50-90 ㎡占比为 72%,同比增加 1 个百分点,主力产品不变,其中二房功能产品占比 40%,三房功能产品占比 57%,此面积段反映了刚性需求仍然非常强劲,其中小三房主要为刚需购房“一步到位”。

(3)90 ㎡以上产品占比为 13%,同比下降 2 个百分点,受洋房高层业态同质化产品竞争影响,市场份额小幅下降,因此高层住宅所代表的改善性需求相对不明显。

综上所述,重庆高层住宅市场成交户型主要为 50-90 ㎡,确实主要代表了刚性需求,当然高层住宅也包括小部分 90 平方米以上的户型,但是一方面 13%的占比相对较低,而且还略有下降,另一方面重庆房价本身就比较低,部分刚需可以选择“一步到位”,即直接购买 90 平方米以上住房,因此重庆住宅市场的改善性需求确实相对不明显

客户来源:本地客户居多,外地客户极少

我们从客户来源方面,对重庆房地产市场需求进行分析,从下图中可以看出,重庆房地产市场客源主要还是来自市内。其中,重庆主城区客户占比高达 74%,而其他区县客户占比也有近 20%,然而外省市客户占比仅为 7%。

我们认为,这确实反映了重庆人口吸引力方面的问题,但更重要的是反映了外省市客户稀缺,那么据此推断在重庆进行购房的人群中外地投资客户更为稀有,这也能够从侧面解释为什么重庆房价如此稳定。

总结:供给略大于需求,房价上涨压力较大

经过对重庆房地产市场供应、需求双侧进行解读,我们终于可以回答上一章末尾的问题,即重庆这座火辣之城,为何房价如此温凉?我们总结为下面这张图。

供给略大于需求,房企竞争激烈

从供给层面来讲,两江新区“再造一个重庆”、地票交易制度、保障房建设以及多中心、组团式的城市格局为重庆营造了相对宽松的供应体系,特别是土地市场。重庆土地供应之大令人咋舌,但楼面地价、溢价率之低同样令人大吃一惊。

在土地供应相对充足的背景下,房地产企业在重庆土地市场上的竞争相对较为宽松,众多房地产企业选择进入重庆市场,2015 年销售额 TOP50 中目前已有 30 家企业进入重庆市场发展。

相比众多开发商在土地市场上的竞争宽松,他们在重庆商品房市场的竞争要惨烈得多。值得一提的是,除了龙湖以外,任何其他开发商,包括万科、中海等大型品牌开发商,都难以在重庆市场做出产品溢价,再加上经济适用房、保障房对商品房市场的对冲,众多房企主要策略还是以“低价跑量”为主,因此开发商的议价能力相对较弱。

需求弹性不足,库存去化缓慢

自 2015 年“330 新政”以来启动的本轮房地产上行周期主要动力来自于“改善性需求”。而从需求层面来看,重庆商品房市场仍然以刚性需求为主,但改善性需求相对而言并不明显。

因此,当二套房首付比例一降再降时,南京、苏州、合肥、厦门代表的“二线四小龙”需求猛烈爆发,而重庆商品房成交量则波澜不惊,因此库存去化相对而言较为缓慢。所以,在二线四小龙的供求关系面临严重供不应求时,重庆房地产市场仍然还在去库存之中,因此房价维持稳定。

走势研判:房价空间尚存,短期弹性较小

我们对重庆市进行了比较全面的理解认识,从城市发展到房价之谜,最后我们对重庆房地产市场走势进行研判。

我们认为重庆房地产市场在供需两面都在发生变化,值得注意的是,2016 年 8 月、9月重庆市主城区商品住宅成交量已经连续突破 210 万平,远远高于近三年来月均 120万平的平均成交量。

供应开始收缩,但去化仍需时日

从供应层面来看,重庆市于今年初明确提出两年内土地供应规模逐年减少 10%的目标,从执行力度上来看,截至 9 月份土地供应规模下降了 26%,表明了重庆市在土地供应调节方面的决心。

在这种供应背景下,房地产企业在重庆拿地的竞争压力明显增大,2016 年上半年土地楼面溢价率开始大幅走高,最高时曾达 60%,“面粉贵过面包”的现象正在逐渐蔓延,我们认为不断走高的楼面地价将对房价上涨产生一定推动。

此外,从商品房存量去化情况来看,虽然主城区商品房整体去化周期仍然在 15 个月的相对高位,但是住宅库存去化情况相对良好,半年度末去化周期已经下降至 7 个月,我们预计现在可能已经下降到 5.5 个月甚至更低

政策开始调整,土地供应下降

2016 年初,重庆市委、市政府正式出台《重庆市推进供给侧结构性改革工作方案》,明确提出两年内土地供应规模逐年减少 10%,商品房新开工面积增速控制在 3%以内,要加大土地供应调控力度,并因地制宜确定保障性住房和商品住房的供应比例。这次政策出台表明重庆市对土地供应态度已经有所转变,有理由相信未来两年内重庆土地供应将会降低到较低水平。

根据重庆市国土资源和房屋管理局的数据,实际上重庆市今年上半年土地供应下降幅度不止 10%。最新的 9 月份数据显示,今年以来重庆市主城区累计供应规划建面为 2141万平方米,同比下降幅度达到 26%,远远大于 10%的调控目标,表明了重庆市在土地供应调节方面的决心。




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