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房价增速跟不上地价 三大"黑洞"正在侵蚀房企利润

楼主:戴尔中国 时间:2020-01-09 16:08:57

南朗镇楼盘

在上市房企公布年报的密集期,可谓是“几家欢喜几家愁”,那么愁在何处?

日前,越秀地产公布了2015年业绩,实现营业收入约为221.2亿元(人民币,下同),同比上升40.8%,但权益持有人应占盈利仅为10.1亿元,同比下降59.0%,即使扣除物业评估升值和相关税项等因素,调整后的核心净利润也同比下降21.2%至12.4亿元。

不仅如此,据越秀地产披露,其近两年来,净资产收益率、销售毛利率、销售净利率,这三个衡量公司盈利能力的指标均有明显下降。

无独有偶,近日,雅居乐发布盈利预警公告,预计2015年年度盈利将较2014年度下降约70%,核心净利润则将有可能下降约40%,其公布的销售数据也显示,2015年全年实际累积预售金额442.3亿元,未能达到预期的年度销售目标。

其实,越秀地产和雅居乐仅仅是内地赴港上市房企的一个缩影,总体来看,三大“黑洞”正在侵蚀着房企的利润。

黑洞一:“面粉贵过面包”

近年来土地市场竞争激烈,一二线城市地王频出,房价的增长速度远远跟不上地价涨幅。

某研究院智库中心研究总监严跃进表示,房企利润降低和行业整体盈利空间收窄是有关系的,尤其是部分赴港上市的房企,在融资市场上其实并没有获得明显的资金流入,使得此类房企的融资成本其实还是偏高的,这会使得利润数据出现恶化。

另外,企业竞争能力能否提升,也和其销售策略有关系,而不能单纯依赖资本市场的作用,在营销过程中营销成本增大,也会使得此类房企的盈利能力下滑。

黑洞二:人民币贬值

着名经济学家宋清辉指出,人民币贬值将使一些发行美元债券的房企面临偿债压力增大的风险,给房企利润带来明显冲击,大部分房地产企业在发美元债的同时并没有做汇率的风险锁定,因此一旦人民币对美元贬值,企业利润会受到直接影响。

除了雅居乐和越秀地产,碧桂园、融创、中骏置业等港股房企都拥有数量不等的外币债务,所以人民币贬值给以上房企带来的冲击不可小觑。有分析称,今年人民币很可能继续贬值,房企如不及时调整内外债务的比例,汇率贬值的风险则会导致企业利润继续蒸发。

黑洞三:经营策略不成熟

严跃进指出,部分房企的经营策略并不成熟,或者说在去库存的阶段并没有出现一个较好的战略引导,这个会使得此类房企的一些潜在成本增加,比如说存货减值准备的计提,会压缩此类房企的利润空间。

总体来看,一二线城市去库存压力不大,但拿地成本太高,利润较低;三四线城市的库存仍然严重,由于需求量有限,成交量依然低迷。2015年,“供给侧改革”一直是热词,如何调和供给和需求的矛盾,的确考验房企掌门人的智慧。

在这三重“黑洞”的吞噬下,积极转型,找准自身优势,确定转型方向,可能是房企突围的一个重要方式。

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